1가구 2주택 세금
집이 두 채가 되면 살 때·가지고 있을 때·팔 때 세 군데서 한꺼번에 세금이 늘어납니다. 전체 그림을 한 페이지에서 확인하세요.
2026-01-01 시행 세법 · 최종 확인 2026-08-13
원래 가지고 있던 집
6억원
새로 사는 두 번째 집
9억원
6억 5,000만원
13억원
③ 팔 때 — 양도소득세
233,816,000원양도차익 4억원 기준 · 세후 실수익 166,184,000원
중과 vs 일반 비교하기 →취득세 + 보유세 10년치 + 양도세 총합
349,256,000원
3억 4,925만 6,000원
두 채가 되는 순간 바뀌는 것
| 시점 | 1주택 | 2주택 (조정지역) |
|---|---|---|
| 취득세 | 1~3% | 8% |
| 종부세 기본공제 | 12억원 | 9억원 |
| 종부세 세액공제 | 고령·장기보유 최대 80% | 없음 |
| 양도세 | 12억까지 비과세 | 기본세율 +20%p |
| 장기보유특별공제 | 최대 80% | 배제 |
한 군데씩 보면 감이 안 오지만, 다섯 가지가 동시에 걸립니다. 특히 양도 단계에서 세율 인상과 공제 배제가 겹치면 세금이 두세 배가 되기도 합니다.
일시적 2주택이면 피할 수 있습니다
이사 때문에 잠깐 두 채가 되는 것까지 중과하지는 않습니다. 종전 주택을 정해진 기한 안에 처분하면 1주택으로 보아 취득세 표준세율이 적용되고, 종전 주택 양도 시 비과세도 받을 수 있습니다.
다만 기한을 놓치면 중과세율로 다시 계산해 차액과 가산세를 추징당합니다. 신규 주택 취득일과 종전 주택 처분 기한을 달력에 적어두세요. 지역과 취득 시기에 따라 기한이 다르니 반드시 확인이 필요합니다.
처분 순서가 세금을 가릅니다
중과는 조정대상지역 주택을 팔 때만 적용됩니다. 주택 수는 전국을 합산해서 세지만, 세금이 무거워지는 건 조정지역 물건을 처분할 때뿐입니다.
비조정지역 집이 있다면 그걸 먼저 정리해 주택 수를 줄이고, 남은 한 채는 1세대1주택 비과세 요건(보유 2년·조정지역이면 거주 2년)을 새로 채워서 파는 것이 일반적인 전략입니다.
자주 묻는 질문
집이 두 채가 되면 세금이 얼마나 늘어나나요?
세 군데서 한꺼번에 늘어납니다. 살 때는 조정대상지역이면 취득세가 1~3%에서 8%로 뛰고, 보유 중에는 종부세 기본공제가 12억에서 9억으로 줄며, 팔 때는 양도세에 20%p가 가산되고 장기보유특별공제까지 배제됩니다. 위 계산기에서 세 단계를 한 번에 확인할 수 있습니다.
조정대상지역이 아니면 괜찮은가요?
많이 다릅니다. 비조정지역 2주택은 취득세 중과도 없고(1~3% 표준세율), 양도세 중과도 없습니다. 다만 종부세 기본공제가 9억으로 줄어드는 것은 지역과 무관하게 적용됩니다. 2025년 10월부터 서울 25개 자치구 전역이 조정대상지역이라, 서울에서 두 번째 집을 사면 대부분 중과 대상입니다.
일시적 2주택은 어떻게 되나요?
이사 등의 사유로 일시적으로 2주택이 된 경우, 종전 주택을 기한 내에 처분하는 것을 전제로 1주택으로 봅니다. 취득세는 표준세율이 적용되고, 종전 주택을 팔 때도 1세대1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 다만 기한 내 처분하지 못하면 차액과 가산세를 추징당하므로 날짜 관리가 핵심입니다.
어느 집을 먼저 파는 게 유리한가요?
일반적으로 양도차익이 적은 집이나 비조정지역 집을 먼저 정리합니다. 중과는 조정대상지역 주택을 팔 때만 적용되므로, 비조정지역 물건을 먼저 처분하면 중과를 피하면서 주택 수를 줄일 수 있습니다. 남은 한 채는 이후 1세대1주택 비과세 요건을 새로 채워 팔면 세금이 크게 줄어듭니다.
부부가 각각 한 채씩 가지면 1주택인가요?
아닙니다. 세법은 세대 단위로 주택 수를 셉니다. 부부는 주소가 달라도 같은 세대로 보기 때문에, 각자 한 채씩 가지고 있으면 1세대 2주택입니다. 자녀가 독립해 별도 세대를 구성한 경우에는 분리해서 봅니다.
주택 수에 오피스텔이나 분양권도 들어가나요?
들어갈 수 있습니다. 주거용으로 사용하며 주택분 재산세가 부과되는 오피스텔은 주택 수에 포함됩니다. 분양권과 조합원입주권도 취득 시기에 따라 주택 수에 산입됩니다. 예외 규정이 복잡하므로 애매하면 세무 전문가 확인이 필요합니다.
종부세 기본공제가 12억에서 9억으로 줄면 얼마나 차이 나나요?
공시가격 합계가 9억 이하라면 두 채여도 종부세가 없습니다. 하지만 1주택이었다면 12억까지 안 냈을 텐데 9억으로 줄어드니, 공시가격 9억~12억 구간에 있던 사람은 두 번째 집을 사는 순간 없던 종부세가 새로 생깁니다.
전세를 놓으면 세금이 또 있나요?
있습니다. 2주택자가 월세를 받으면 임대소득세 대상입니다. 전세보증금은 3주택 이상부터 간주임대료로 과세하므로 2주택까지는 전세만 놓으면 임대소득세가 없습니다. 다만 월세는 2주택부터 금액과 무관하게 과세되니 주의해야 합니다.