다주택자 양도세 중과 계산기

2022년 5월 10일부터 4년간 유예되었던 중과가 2026년 5월 9일자로 유예 기간이 끝나, 5월 10일 이후 양도분부터 다시 적용되고 있습니다. 정부가 재연장하지 않겠다는 방침을 밝혀 유예가 그대로 종료되었습니다.

조정대상지역 주택을 팔 때 1세대 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다. 기본세율 최고구간이 45%이므로 2주택자는 최고 65%, 3주택자는 최고 75%입니다. 여기에 지방소득세 10%가 더해져 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%에 달합니다.

경우에 따라 그렇습니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 전액 배제됩니다. 20년을 보유해 원래 30%를 공제받을 수 있었어도 0원이 됩니다. 양도차익이 클수록 공제 배제로 늘어나는 과세표준이 세율 인상분보다 큰 영향을 주기도 합니다. 위 계산기에서 중과와 일반을 나란히 비교해 보세요.

없습니다. 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 다만 주택 수를 셀 때는 전국의 모든 주택을 합산합니다. 즉 서울에 1채, 지방에 2채가 있는 3주택자가 지방 주택을 팔면 중과가 없지만, 서울 주택을 팔면 30%p 중과 대상입니다.

2025년 10월 15일 「주택시장 안정화 대책」으로 서울 25개 자치구 전역과 경기도 주요 지역이 조정대상지역으로 지정되었습니다. 서울에 집이 두 채 이상 있다면 사실상 모든 매도가 중과 대상이 됩니다. 국토교통부 고시로 수시 변경되므로 양도 전에 반드시 최신 지정 현황을 확인하세요.

몇 가지 예외가 있습니다. 비조정지역 주택부터 처분하기, 일시적 2주택 요건을 갖추기, 중과 제외 주택(공시가격이 낮은 지방 주택, 상속받은 지 5년 이내의 주택, 등록임대주택 등)에 해당하는지 확인하기 등입니다. 예외 규정이 복잡하고 요건을 놓치면 추징당하므로 매도 전 세무사 상담을 강력히 권합니다.

2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급을 증빙할 수 있다면 조건부로 유예가 인정됩니다. 다만 강남·서초·송파·용산 등 서울 4구는 계약일로부터 4개월, 그 외 지역은 6개월 이내에 잔금과 등기를 마쳐야 합니다.

1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단일세율이 적용됩니다. 다주택 중과 대상이라면 단기세율과 중과 누진세율 중 세액이 더 큰 쪽을 적용합니다. 양도차익이 크면 중과 누진세율이 단기세율보다 높아지는 경우가 생깁니다.