다주택자 양도세 중과 계산기

조정대상지역 주택을 팔 때 1세대 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 가산됩니다. 기본세율 최고구간이 45%이므로 2주택자는 최고 65%, 3주택자는 최고 75%입니다. 여기에 지방소득세 10%가 더해져 3주택자의 최고 실효세율은 82.5%에 달합니다.

경우에 따라 그렇습니다. 중과 대상이 되면 장기보유특별공제가 전액 배제됩니다. 20년을 보유해 원래 30%를 공제받을 수 있었어도 0원이 됩니다. 양도차익이 클수록 공제 배제로 늘어나는 과세표준이 세율 인상분보다 큰 영향을 주기도 합니다. 위 계산기에서 중과와 일반을 나란히 비교해 보세요.

없습니다. 중과는 조정대상지역에 있는 주택을 양도할 때만 적용됩니다. 다만 주택 수를 셀 때는 전국의 모든 주택을 합산합니다. 즉 서울에 1채, 지방에 2채가 있는 3주택자가 지방 주택을 팔면 중과가 없지만, 서울 주택을 팔면 30%p 중과 대상입니다.

2025년 10월 15일 「주택시장 안정화 대책」으로 서울 25개 자치구 전역과 경기도 주요 지역이 조정대상지역으로 지정되었습니다. 서울에 집이 두 채 이상 있다면 사실상 모든 매도가 중과 대상이 됩니다. 국토교통부 고시로 수시 변경되므로 양도 전에 반드시 최신 지정 현황을 확인하세요.

몇 가지 예외가 있습니다. 비조정지역 주택부터 처분하기, 일시적 2주택 요건을 갖추기, 중과 제외 주택(공시가격이 낮은 지방 주택, 상속받은 지 5년 이내의 주택, 등록임대주택 등)에 해당하는지 확인하기 등입니다. 예외 규정이 복잡하고 요건을 놓치면 추징당하므로 매도 전 세무사 상담을 강력히 권합니다.

2026년 5월 9일까지 매매계약을 체결하고 계약금 지급을 증빙할 수 있다면 조건부로 유예가 인정됩니다. 다만 강남·서초·송파·용산 등 서울 4구는 계약일로부터 4개월, 그 외 지역은 6개월 이내에 잔금과 등기를 마쳐야 합니다.

1년 미만은 70%, 1년 이상 2년 미만은 60%의 단일세율이 적용됩니다. 다주택 중과 대상이라면 단기세율과 중과 누진세율 중 세액이 더 큰 쪽을 적용합니다. 양도차익이 크면 중과 누진세율이 단기세율보다 높아지는 경우가 생깁니다.