양도소득세 계산기

아닙니다. 두 가지 조건을 모두 채워야 합니다. 첫째 보유기간 2년 이상, 둘째 조정대상지역에 있는 집이라면 거주기간도 2년 이상이어야 합니다. 두 조건을 채워도 양도가액이 12억원을 넘으면 초과분에 대해서는 세금을 냅니다. 서울은 2025년 10월부터 전역이 조정대상지역이라 거주 요건이 사실상 필수가 되었습니다.

아닙니다. 12억을 넘는 부분에 해당하는 양도차익만 과세합니다. 계산식은 "양도차익 × (양도가액 − 12억) ÷ 양도가액"입니다. 예를 들어 20억에 팔아 10억의 차익이 났다면, 10억 × (20억−12억) ÷ 20억 = 4억만 과세 대상이 됩니다. 나머지 6억은 비과세입니다.

맞습니다. 2022년 5월 10일부터 유예되었던 다주택자 중과가 2026년 5월 9일자로 유예가 끝나, 5월 10일 양도분부터 다시 적용되고 있습니다. 조정대상지역 주택을 팔 때 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 30%p가 더해집니다. 기본세율 최고구간이 45%이므로 3주택자는 최고 75%, 지방소득세까지 하면 82.5%까지 올라갑니다.

못 받습니다. 이 점이 중과의 실질적인 타격입니다. 20년을 보유했어도 조정대상지역 다주택 중과 대상이면 장기보유특별공제가 전액 배제됩니다. 세율 인상과 공제 배제가 겹치면서 세금이 두세 배로 뛰는 경우가 흔합니다.

표1은 일반적인 부동산에 적용되며 보유 3년부터 연 2%씩, 최대 30%(15년)까지 공제합니다. 표2는 1세대 1주택이면서 2년 이상 거주한 경우에만 적용되며 보유기간 연 4%(최대 40%)에 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%까지 공제합니다. 같은 10년 보유라도 표1은 20%, 표2는 80%로 네 배 차이가 납니다.

매우 불리합니다. 주택을 1년 미만 보유하고 팔면 과세표준의 70%, 1년 이상 2년 미만이면 60%의 단일세율이 적용됩니다. 누진세율의 최고구간이 45%인 것을 감안하면 단기 매매에 대한 징벌적 세율입니다. 여기에 지방소득세 10%가 더 붙습니다.

취득 당시의 취득세, 법무사 수수료, 중개보수와 양도 시 중개보수가 대표적입니다. 또 발코니 확장, 새시 교체, 난방시설 교체처럼 자산 가치를 높이는 자본적 지출도 포함됩니다. 반면 도배·장판·싱크대 교체 같은 단순 수리비는 인정되지 않습니다. 증빙(세금계산서, 카드전표, 계좌이체 내역)을 반드시 보관해야 합니다.

양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내에 예정신고하고 납부해야 합니다. 예를 들어 3월 15일에 잔금을 받았다면 5월 31일까지입니다. 같은 해에 두 건 이상 양도했다면 다음 해 5월에 확정신고로 합산해야 합니다. 기한을 넘기면 무신고 가산세 20%가 붙습니다.