일시적 2주택 특례 — 종전주택 처분기한

집을 옮기려면 새 집을 먼저 사고 살던 집을 나중에 파는 기간이 생깁니다. 이 기간에는 어쩔 수 없이 두 채가 되는데, 여기까지 2주택으로 보아 비과세를 막으면 아무도 이사를 갈 수 없습니다. 그래서 세법은 일정 기간 안에 종전주택을 팔면 1주택으로 본다는 특례를 둡니다.

요건은 세 가지이고, 하나라도 빠지면 특례가 적용되지 않습니다.

1. 1종전주택 취득 후 1년이 지나서 신규주택을 취득할 것두 집을 사는 시점의 간격입니다. 1년이 안 되면 특례 자체를 쓸 수 없습니다.
2. 2신규주택 취득일부터 3년 이내에 종전주택을 양도할 것기준은 잔금일 또는 등기접수일 중 빠른 날입니다. 계약일이 아닙니다.
3. 3종전주택이 비과세 요건을 갖출 것2년 보유, 취득 당시 조정대상지역이었다면 2년 거주까지 채워져 있어야 합니다.

근거: 소득세법 시행령 제155조 제1항

한때는 종전주택과 신규주택이 조정대상지역에 있는지에 따라 처분기한이 1년에서 3년까지 갈렸고, 신규주택으로 전입해야 하는 의무가 붙기도 했습니다. 이 때문에 조건을 잘못 기억하고 있는 경우가 많습니다.

2023년 1월 12일 이후 양도분부터는 조정대상지역 여부와 관계없이 처분기한이 3년으로 통일되었고, 신규주택 전입 의무도 폐지되었습니다. 지금 이사를 계획한다면 지역을 따질 필요 없이 3년 하나만 기억하면 됩니다.

다만 이 특례는 개정이 잦았던 영역입니다. 이미 두 채를 보유한 상태라면 신규주택을 취득한 시점에 어떤 규정이 적용되는지 확인해 두는 편이 안전합니다.

근거: 소득세법 시행령 제155조 제1항, 부칙(2023. 2. 28. 대통령령 제33267호)

실무에서 가장 많이 어긋나는 지점입니다. 3년이라는 기간은 계약서에 도장을 찍은 날이 아니라 대금을 청산한 날(잔금일)과 등기접수일 중 빠른 날을 기준으로 계산합니다.

이 경우 2027년 8월 20일까지 잔금을 받아야 합니다. 8월 초에 계약했더라도 잔금이 9월로 넘어가면 기한을 넘긴 것이 됩니다. 매수인 사정으로 잔금이 미뤄지는 일이 드물지 않으므로 기한에 바싹 붙여 계약하는 것은 위험합니다.

근거: 소득세법 시행령 제162조 제1항

특례가 깨지면 두 가지가 동시에 나빠집니다. 비과세가 사라지고, 장기보유특별공제가 불리한 표로 바뀝니다.

10년 보유한 집이라면 공제율이 80%에서 20%로 떨어지고, 그 위에 비과세까지 사라집니다. 같은 집을 같은 가격에 팔아도 세액은 전혀 다른 수준이 됩니다. 일시적 2주택 상태에서는 잔금일 하루가 세금을 가른다고 보는 편이 맞습니다.

두 채를 보유한 상태에서 지금 팔면 얼마가 나오는지는 1가구 2주택 양도세 계산기에서 확인할 수 있고, 어느 공제표가 적용되는지는 장기보유특별공제 계산기로 비교해 보세요.

일시적 2주택 특례는 종전주택 취득 후 1년 경과 · 신규주택 취득 후 3년 이내 처분 · 종전주택의 비과세 요건 충족 세 가지로 판정합니다. 처분기한은 조정대상 지역 여부와 관계없이 3년이고 전입 의무는 없습니다. 기한은 계약일이 아니라 잔금일 기준이며, 넘기는 순간 비과세와 장기보유특별공제가 함께 불리해집니다.