하나의 거래가 둘로 쪼개집니다
전세가 껴 있거나 대출이 남은 집을 자녀에게 넘기면서 그 채무까지 함께 넘기는 것을 부담부증여라고 합니다. 세법은 이것을 하나의 증여로 보지 않고 둘로 나눠서 봅니다.
| 부분 | 성격 | 세금 | 내는 사람 |
|---|---|---|---|
| 채무를 뺀 나머지 | 무상 증여 | 증여세 | 받는 사람 |
| 넘긴 채무만큼 | 유상 양도 | 양도소득세 | 주는 사람 |
받는 사람 입장에서는 공짜로 받은 금액이 줄었으니 증여세가 줄고, 주는 사람 입장에서는 빚을 떠넘긴 만큼 돈을 받고 판 것과 같아져 양도소득세가 생깁니다. 세금이 사라지는 것이 아니라 종류와 납세자가 바뀌는 구조입니다.
근거: 상속세 및 증여세법 제47조 제1항, 소득세법 제88조 제1호
시가 10억, 보증금 4억인 집
시가 10억원짜리 아파트에 전세보증금 4억원이 들어 있고, 이를 성년 자녀에게 보증금 반환 의무와 함께 넘기는 경우를 보겠습니다.
| 주택 시가 | 10억원 |
| 인수 채무 (보증금) | 4억원 |
| 증여재산가액 | 10억 − 4억 = 6억원 |
| 증여재산공제 (성년 자녀) | − 5,000만원 |
| 증여세 과세표준 | 5억 5,000만원 |
| 유상 양도로 보는 비율 | 4억 ÷ 10억 = 40% |
채무를 넘기지 않았다면 증여재산은 10억원이고 과세표준은 9억 5,000만원이었을 것입니다. 30% 구간에 들어갑니다. 부담부증여로는 과세표준이 5억 5,000만원이 되어 그 아래 구간에서 끝납니다.
대신 주는 사람에게 양도소득세가 생깁니다. 전체 양도차익의 40%가 과세 대상이 되고, 취득가액도 같은 비율로 안분합니다. 이 40%에 대해 증여자의 보유기간과 주택 수에 따른 세율이 붙습니다.
근거: 소득세법 시행령 제159조
유리한지는 주는 사람의 양도세가 정합니다
줄어드는 증여세는 대체로 예측됩니다. 결과를 가르는 것은 새로 생기는 양도세이고, 그 크기는 전적으로 증여자의 상황에 달려 있습니다.
- 증여자가 1세대 1주택 비과세 요건을 갖췄다면 유상 양도분에도 비과세가 적용될 수 있어 양도세 부담이 거의 없습니다. 부담부증여가 가장 유리해지는 경우입니다.
- 증여자가 오래 보유했다면 장기보유특별공제로 양도세가 줄어 유리한 쪽으로 기웁니다.
- 증여자가 다주택자이고 조정대상지역 주택이라 중과세율이 붙는다면, 늘어난 양도세가 줄어든 증여세를 넘어설 수 있습니다.
- 취득가액이 시가에 가까워 양도차익 자체가 작다면 양도세가 적게 나와 유리합니다. 반대로 오래전에 싸게 산 집은 차익이 커서 불리해집니다.
정리하면 차익이 작거나 비과세인 집일수록 부담부증여가 유리하고, 차익이 크고 중과 대상인 집일수록 불리합니다. 증여세 절감액과 양도세 증가액을 양쪽 다 계산해 비교하지 않으면 방향을 거꾸로 잡기 쉽습니다.
실질이 맞아야 인정됩니다
부담부증여는 형식만 갖춘다고 끝나지 않습니다. 국세청은 증여 이후 그 채무를 실제로 누가 갚는지를 계속 봅니다. 확인되는 지점은 세 가지입니다.
- 채무가 진짜 있는가임대차계약서, 대출 약정서처럼 채무의 존재와 금액을 입증할 서류가 있어야 합니다.
- 채무가 그 재산에 딸린 것인가해당 주택의 담보대출이나 임대보증금이어야 하고, 증여자의 다른 빚을 얹는 것은 인정되지 않습니다.
- 수증자가 실제로 갚는가이자와 원금이 수증자의 자금에서 나가야 합니다. 증여자가 대신 갚으면 그만큼 다시 증여로 과세됩니다.
소득이 없는 미성년 자녀에게 보증금 수억 원을 넘기는 구조가 특히 문제가 됩니다. 당장 증여세는 줄지만, 이후 상환 과정이 그대로 증여로 잡히면 결국 더 내게 됩니다.
근거: 상속세 및 증여세법 제47조, 같은 법 시행령 제36조