종부세 대상인지 먼저 판정하기

종합부동산세는 가지고 있는 주택의 공시가격 합계가 일정 금액을 넘을 때만 붙습니다. 그 기준선이 기본공제이고, 여기에 걸리지 않으면 계산을 더 할 필요도 없습니다.

공시가격은 실거래가가 아닙니다. 보통 시세보다 낮게 매겨지기 때문에, 시세 15억원짜리 아파트라도 공시가격은 10억원대 초반인 경우가 흔합니다. “우리 집이 15억인데 종부세 대상인가”가 아니라 “공시가격이 얼마인가”부터 확인해야 합니다.

근거: 종합부동산세법 제8조 제1항, 같은 법 제9조

대상인지 아닌지는 순서대로 네 가지만 확인하면 됩니다. 앞 단계에서 걸러지면 뒤는 볼 필요가 없습니다.

1. 16월 1일 기준으로 누가 소유자인가과세기준일은 매년 6월 1일입니다. 그날의 소유자가 그 해 세금을 전부 냅니다.
2. 2세대가 가진 주택이 몇 채인가주택 수에 따라 기본공제와 세율표가 갈립니다. 3주택 이상이면 세율표 자체가 달라집니다.
3. 3공시가격 합계가 기본공제를 넘는가넘지 않으면 여기서 끝입니다. 고지서도 오지 않습니다.
4. 4넘는다면 초과분에 60%를 곱한다이것이 과세표준입니다. 공시가격 전체에 세율이 붙는 것이 아닙니다.

과세표준 = (공시가격 합계 − 기본공제) × 60%

근거: 종합부동산세법 제8조, 같은 법 시행령 제2조의4

1세대 1주택 단독명의, 공시가격 13억원인 경우를 끝까지 계산해 보겠습니다. 기본공제를 넘겼으니 대상은 맞습니다.

공시가격은 13억원인데 과세표준은 6,000만원입니다. 기본공제를 빼고 60%를 곱하는 과정에서 크게 줄어들기 때문입니다. 여기에 더해 같은 주택에 이미 재산세를 냈으므로 이중과세를 조정하는 공제가 들어갑니다. 결과적으로 기본공제를 갓 넘긴 구간에서는 실제 세액이 아주 작게 나옵니다.

여기서 소유자가 만 65세이고 10년 이상 보유했다면 세액공제가 추가로 붙습니다. 고령자 공제 30%와 장기보유 공제 40%를 합쳐 70%가 깎입니다.

근거: 종합부동산세법 제9조, 제9조의2

같은 과세표준이라도 3주택 이상이면 다른 세율표를 씁니다. 낮은 구간에서는 차이가 없지만 과세표준이 커질수록 벌어집니다.

누진세율이라 과세표준 전체에 하나의 세율이 붙는 것이 아닙니다. 과세표준이 7억원이면 3억원까지는 0.5%, 3억~6억원 구간은 0.7%, 나머지 1억원에만 1.0%가 적용됩니다.

마지막으로 결정세액의 20%가 농어촌특별세로 함께 붙습니다. 고지서에 종부세와 따로 찍히는 항목이 이것입니다.

근거: 종합부동산세법 제9조 제1항, 농어촌특별세법 제5조

종부세는 6월 1일 · 공시가격 합계 · 주택 수 세 가지로 판정합니다. 1세대 1주택 단독명의는 공시가격 12억원, 그 밖에는 9억원, 부부 공동명의 1주택은 합쳐서 18억원까지 대상이 아닙니다. 기준선을 넘더라도 초과분에 60%를 곱한 금액이 과세표준이고 거기에 재산세 공제와 세액공제가 더 들어가므로, 경계 부근에서는 실제 세액이 생각보다 훨씬 작습니다.

내 공시가격을 넣으면 얼마가 나오는지는 종합부동산세 계산기에서 바로 확인할 수 있습니다.