1세대 1주택 양도세 비과세 요건 총정리

집을 팔아 남긴 차익에는 원래 양도소득세가 붙습니다. 그런데 살던 집 한 채를 파는 경우까지 과세하면 이사를 갈 수 없으니, 세법은 여기에 예외를 둡니다. 조건은 세 가지입니다.

1. 11세대일 것본인과 배우자를 중심으로 생계를 같이 하는 가족이 하나의 세대입니다.
2. 21주택일 것양도일 현재 그 세대가 국내에 집을 한 채만 가지고 있어야 합니다.
3. 32년 이상 보유할 것취득 당시 조정대상지역이었다면 여기에 2년 이상 거주가 추가됩니다.

셋을 모두 만족하고 양도가액이 12억원 이하라면 세금은 0원입니다. 계산할 것도, 신고할 것도 없습니다.

근거: 소득세법 제89조 제1항 제3호, 같은 법 시행령 제154조 제1항

거주 요건이 붙는지 여부는 그 집을 살 때 조정대상지역이었는지로 정해집니다. 파는 시점이 아닙니다. 조정대상지역은 국토교통부 고시로 수시로 바뀌기 때문에 이 순서를 뒤집어 생각하면 결론이 반대로 나옵니다.

2025년 10월 15일 대책으로 서울 전역이 다시 조정대상지역으로 지정되었습니다. 그 이후에 서울에서 집을 산 경우에는 거주 요건이 따라붙습니다. 그전에 산 집이라면 지금 서울이 조정대상지역이라는 사실만으로 거주 요건이 새로 생기지는 않습니다.

양도가액이 12억원을 넘으면 흔히 “비과세가 날아갔다”고 생각하지만 그렇지 않습니다. 12억원까지에 해당하는 몫은 그대로 비과세이고, 초과분에 대응하는 차익만 과세됩니다. 계산은 이렇게 안분합니다.

과세 대상 양도차익 = 전체 양도차익 × (양도가액 − 12억원) ÷ 양도가액

8억원에 사서 15억원에 판 경우를 넣어보면 이렇습니다.

7억원을 벌었는데 과세 대상은 1억 4,000만원입니다. 여기에서 장기보유특별공제와 기본공제를 뺀 금액에 세율이 붙습니다. 장기보유특별공제도 같은 비율로 안분하므로, 이 사례에서는 전체 공제액의 20%만 적용됩니다.

1세대 1주택은 장기보유특별공제를 유리한 쪽(표2)으로 계산합니다. 보유기간 연 4%와 거주기간 연 4%를 각각 최대 40%씩, 합쳐서 최대 80%까지 공제받습니다. 다만 표2를 쓰려면 보유기간 중 2년 이상 거주했어야 합니다. 거주하지 않았다면 3년 이상 보유부터 연 2%씩 최대 30%인 표1이 적용됩니다. 같은 10년 보유라도 살았으면 80%, 안 살았으면 20%로 갈리는 셈입니다.

비과세 요건을 갖춘 1주택자라면 12억원을 넘겨 팔아도 실제 세액은 생각보다 작게 나오는 경우가 많습니다. 장기보유특별공제 계산기에서 어느 표가 적용되는지부터 확인해 보세요.

근거: 소득세법 시행령 제160조, 소득세법 제95조 제2항

요건 중 실무에서 가장 자주 어긋나는 것이 세대 판정입니다. 세대는 주민등록이 아니라 생계를 함께 하는지로 봅니다.

• 배우자는 주소를 달리해도 원칙적으로 같은 세대입니다. 부부가 각각 한 채씩 가지고 있으면 1세대 2주택입니다.
• 30세 미만 자녀는 혼인했거나, 기준 중위소득의 40% 이상 소득으로 독립된 생계를 유지하는 경우가 아니면 부모와 같은 세대로 봅니다. 미성년자는 소득이 있어도 별도 세대로 인정되지 않습니다.
• 부모를 모시기 위해 합가한 경우처럼, 세대가 합쳐져 2주택이 되더라도 일정 기간 안에 팔면 각각 1주택으로 보는 특례가 있습니다.

집을 팔기 전에 “우리 세대가 지금 몇 채인가”를 먼저 세어야 하는 이유입니다. 한 채라고 생각했는데 배우자 명의나 분양권까지 합치면 두 채인 경우가 드물지 않습니다.

근거: 소득세법 제88조 제6호, 같은 법 시행령 제152조의3, 제155조

1세대 1주택 비과세는 세대 · 주택 수 · 기간 세 축으로 판정합니다. 세 축을 모두 통과하고 12억원 이하면 세금이 없고, 12억원을 넘으면 초과분에 대응하는 차익만 과세됩니다. 기간 요건에서는 취득 당시 조정대상지역 여부가 거주 요건을 가르고, 세대 판정에서는 배우자와 분양권이 자주 변수가 됩니다.