장기보유특별공제 계산기

부동산을 오래 보유했다가 팔 때 양도차익의 일정 비율을 공제해 주는 제도입니다. 물가 상승분까지 양도차익으로 보고 과세하는 것이 불합리하다는 취지에서 만들어졌습니다. 보유기간이 길수록 공제율이 올라가며, 1세대 1주택은 거주기간까지 더해 최대 80%까지 공제받을 수 있습니다.

표2는 1세대 1주택이면서 2년 이상 거주한 경우에만 적용됩니다. 보유기간 연 4%(최대 40%)에 거주기간 연 4%(최대 40%)를 더해 최대 80%입니다. 그 외의 모든 경우는 표1이 적용되며 보유 3년부터 연 2%씩 최대 30%(15년)입니다. 같은 10년 보유라도 표1은 20%, 표2는 최대 80%로 네 배 차이가 납니다.

큽니다. 10년 보유한 1주택자가 거주를 전혀 안 했다면 표1이 적용되어 20%만 공제됩니다. 같은 집에 10년 살았다면 표2로 80%를 공제받습니다. 양도차익이 5억이라면 공제액이 1억과 4억으로 3억이나 차이 나고, 세율 구간까지 달라져 실제 세금 차이는 더 벌어집니다.

없습니다. 표1은 보유 3년 이상부터 시작하고, 표2도 보유 3년·거주 2년이 최소 요건입니다. 보유 2년 11개월에 팔면 공제가 0원입니다. 매도 시점을 3년이 지난 뒤로 조금만 미뤄도 6%(표1)에서 20%(표2)의 공제가 생기므로, 3년 경계 근처라면 날짜를 확인해 볼 가치가 있습니다.

못 받습니다. 조정대상지역 다주택 중과가 적용되면 장기보유특별공제가 전액 배제됩니다. 2026년 5월 10일 중과가 부활하면서 이 규정도 함께 되살아났습니다. 20년을 보유했어도 공제가 0원이 되므로, 중과 대상 여부가 세금에 미치는 영향이 세율 인상보다 클 수 있습니다.

취득일부터 양도일까지입니다. 매매의 경우 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날이 기준입니다. 거주기간은 해당 주택에 전입신고를 하고 실제로 거주한 기간이며, 주민등록등본상 기간으로 확인합니다. 두 기간 모두 연 단위로 끊어 계산하며 1년 미만의 나머지 기간은 버립니다.

없습니다. 1세대 1주택이면서 양도가액이 12억원 이하라면 애초에 전액 비과세라 양도세 자체가 0원입니다. 장기보유특별공제는 12억을 초과하는 고가주택이거나 비과세 요건을 못 채운 경우에 의미가 있습니다.

받을 수 있습니다. 표1이 적용되어 보유 3년부터 연 2%씩 최대 30%까지 공제됩니다. 다만 비사업용 토지는 별도의 중과 규정이 있어 실제 세부담은 달라집니다. 이 계산기는 주택을 기준으로 하므로 상가·토지는 표1 결과만 참고하세요.